A minap megkeresett egy ügyfél, aki Budapesten, Hűvösvölgyben szerette volna eladni a lakását a garázsával együtt. Ott a hegyen télen már csak autóval lehet közlekedni – mondta ő – ezért kell a garázs is mindenképpen.
A „kedves” szomszédja viszont szintén szemet vetett a garázsra, mondván, hogy neki arra elővásárlási joga van, mert egy albetéten szerepel az ő garázsával. Lakás viszont nem kell neki, csak plusz beálló, a lakást vigye aki akarja, és parkoljon ott, ahol tud – megjegyzem erre az adott környéken nincs máshol lehetőség.
A kérdés tehát a következő: a garázs a lakás elválaszthatatlan tartozéka, és mint ilyen, elővásárlási jogot gyakorolni rá csak úgy lehet, ha a lakásra is teszünk ajánlatot? Ezzel a megoldással az eladót nem érné hátrány, mert ha már eladja ingatlanait, neki mindegy, hogy ki viszi, az érte kapott ellenérték a lényeg, ami pedig adott. Vagy ki lehet emelni a garázst, mert csak az közös tulajdon egy társasháznál és el lehet vinni külön is? Lehet ezzel a lehetőséget egy lakás értékesítésére jelentősen megnehezíteni?
Miután jó fél órát kutakodtam a jogszabályok és bírósági döntések között, megnyugodtam, hogy a jogalkotó gondolt erre a problémára is, és nem hagyja az eladókat ilyen lehetetlen helyzetbe kerülni.
Alapvetően ugyanis az a szabály, hogy nem lehet az elővásárlási jog gyakorlását azzal kijátszani, hogy több ingatlant értékesítenek együtt, és akkor is csak együttesen lehet rájuk az elővásárlási jogot gyakorolni, ha eredetileg az csak az egyik ingatlanra állt volna fenn. Jelen esetre lefordítva ez azt jelenti, hogy a garázs külön számít, nem a lakással együtt.
Viszont van egy kivétel, éppen erre az esetre: ha a több ingatlan egy társasházi lakás és a hozzá tartozó garázs, akkor az általános szabály pont megfordul. A mindennapi életben ugyanis köztudott és elfogadott, hogy aki lakást vesz, az vesz hozzá az esetek többségében garázst is, ez a két ingatlan, ha nem is elválaszthatatlanul, de összetartozik. Esetünkben is erről van szó, kell a kocsi a hegyre, azt tartani kell valahol, máshol nincs rá lehetőség. Másrészről, aki lakást vesz, tulajdonostárssá válik, és így már nem lesz kívülálló, vele szemben nincs elővásárlási jog.
Így megnyugtattam az ügyfelet, hogy szomszédja sikertelenül próbálkozik, nyugodtan kössék meg az adásvételi szerződést. Igazam lett, a szomszéd csak addig „próbálkozott és fenyegetőzött”, amíg tettekre nem került a sor, utólag nem támadta meg a szerződést.
